Продажа квартиры с обременением

Сделки с недвижимостью – это важное и ответственное дело, которые не всегда проходят так гладко, как хотелось бы продавцу и покупателю. Например, если у квартиры есть обременение, это не означает, что ее невозможно продать, просто обе стороны должны проявить больше внимания и проделать ряд дополнительных действий. 


Разновидности обременения квартир


Существуют разные виды обременений, которые предполагают разные действия в связи с их наличием. 


Ипотека

Ипотека – самый распространенный вариант обременения. Для нее характерна ситуация, когда квадратные метры выступают залоговым имуществом, находясь в залоге у банка. Это может быть квартира,приобретенная по договору ипотечного кредитования или ситуация иного порядка: владельцу нужна была крупная сумма и он заложил свое имущество, чтобы получить в банковском учреждении солидный займ. Продажа такой квартиры возможна с согласия залогодержателя: то есть того же банка. И такое согласие охотно дается, ведь финансовому институту по большому счету все равно, кто именно будет возвращать ему заемные средства.

Существует несколько схем покупки:
 
  • Покупатель возмещает продавцу определенную сумму, а сам берет на себя кредитные обязательства. 
  • Покупатель может погасить остаток кредита банку, а остальную часть оговоренной суммы отдать продавцу. Таким образом, он становится никому ничего не должным полноправным владельцем квартиры. 
  • Продавец получает от покупателя часть денег, гасит кредит и после этого получает оговоренный остаток.
 

Арест имущества

Это наиболее сложный случай обременения. Он может предполагать даже пользование квартирой, не говоря уже о возможности ею распоряжаться. Наложить арест на имущество могут самые разные органы, а чтобы его продать, нужно получить разрешение от такого органа. Но это практически невозможно: если у банка на первом месте стоит прибыль, то у правоохранительных органов – соблюдение законов, поэтому если владелец арестованного имущества хочет его продать, сначала ему нужно избавиться от хлопотного обременения в виде ареста. Если этого не сделать, ее все равно продадут, но уже с торгов.


Рента 

Это пока не слишком распространенный вариант обременения, но все же он встречается. Это ситуация, когда лицо, заключившее договор ренты (обычно пожилой человек, нуждающийся в уходе), фактически передает права на свое жилье тому, что выплачивает ему денежное обеспечение. Человек, который платит ренту, может продать квартиру только с согласия того, кто эту ренту получает. И в этой ситуации покупатель квадратных метров берет на себя соответствующие обязательства. 


Проживающие арендаторы

Приобретаемая квартира может преподнести сюрприз – в ней могут проживать арендаторы. Если договор аренды заключается больше, чем на год, то он обязательно регистрируется, так что при приобретении квартиры об этом станет известно. Но не все осознают, что покупка квартиры другим лицом не влечет за собой автоматического расторжения арендного договора: то есть даже когда право собственности переходит к другому лицу или лицам, арендаторы могут продолжать жить в квартире на тех же условиях до окончания действия договора. 


Несовершеннолетние и недееспособные лица

Проживание в квартире несовершеннолетних и недееспособных лиц – это тоже вид обременения. Если они являются собственниками, то для продажи необходимо разрешение их опекунов, а если они просто прописаны в жилье, то их нужно не просто выписать – покупатель должен убедиться, что к моменту совершения сделки такие лица прописаны в другой жилплощади, условия в которой не хуже продаваемых. Если этого не сделали, то сделку будет очень легко признать недействительной. 

Квартиру, которая является супружеской собственностью, нельзя продать без согласия второго супруга: то есть муж не может продать квартиру, если его жена не согласна с таким решением и наоборот. Причем необязательно, чтобы квартира принадлежала им обоим: если она куплена в период, когда они уже состояли в браке, то автоматически считается совместной собственностью. Поэтому даже если фактическим собственником является только один человек, то распоряжаться имуществом он может только с разрешения второго супруга, причем разрешение это должно быть заверено нотариально. Если же существует брачный договор или другие документы, которые подтверждают, что квартира не входит в перечень совместно нажитого имущества, необходимости в таком документе не будет. 

Ситуации, при которых появляются те или иные ограничения, могут быть совершенно разными. Большинство вариантов обременения препятствием к сделке не являются, просто несколько усложняют процедуру. Но есть и другие, например, если дом признан аварийным, квартиры в нем не продаются вне зависимости от желаний продавца и покупателя.

 
← Предыдущая Следующая →
Последние публикации