Особенности переуступки прав на квартиру в новом доме

Покупка квартиры в новостройке может осуществляться как застройщиком напрямую, так и через другое юридическое лицо или даже через первых дольщиков. По большому счету, все варианты, когда квартира покупается не у застройщика – это переуступка прав на жилье.

Что называют переуступкой прав

Переуступка прав на квартиру – это покупка жилья в недостроенном здании не у застройщика, а у любого другого лица, приобретшего его ранее. Если речь идет о договоре долевого участия, то происходит смена дольщика. Поскольку недостроенный дом не обладает почтовым адресом, то речь идет не о продаже (нельзя продать то, чего еще нет), а о договоре долевого участия и переуступке прав. Первый дольщик, заключивший ДДУ непосредственно с застройщиком, таким образом, передает вместе с договором все права на недвижимость второму дольщику и обязанности, указанные в договоре, тоже.

 

переуступка прав картинка

Кем может быть первый дольщик

  • Основным и наиболее часто встречающимся видом первых дольщиков являются юридические лица, так называемые оптовые инвесторы, которые приобретают квартиры в строящихся домах по ДДУ сразу десятками. Их выгода состоит в том, что на этапе котлована жилье стоит значительно дешевле, чем непосредственно перед сдачей в эксплуатацию.
  • Вторым нередко встречающимся типом являются подрядчики – они проводили какую-то часть работ в строящемся здании, например, закладывали коммуникации, и застройщик рассчитался с ними жильем, которое они продают, чтобы получить «живые» деньги.
  • Третья категория первых дольщиков – это физические лица, которые приобретают квартиры по ДДУ на начальных стадиях строительства и получают прибыль, продавая недвижимость в практически готовом здании.
  • Четвертая разновидность – это дольщики, которых к продаже жилья вынудили обстоятельства, например, пока проходило строительство, человек получил средства, чтобы приобрести жилье побольше или с лучшим расположением.

Специалисты агентства недвижимости "Владис" утверждают, что также часто встречаются случаи, когда дольщик приобретает однокомнатную квартиру на стадии котлована, а затем незадолго до завершения строительства продает ее и приобретает бОльшее по площади жилье в том же проекте, но в следующей очереди.

 

Нужно ли разрешение застройщика на переуступку прав

Ответ на этот вопрос неоднозначен. Иногда требуется, а иногда нет. Необходимо внимательно изучить договор долевого участия, в нем может быть пункт об обязательном согласовании такого рода сделок с застройщиком. Это делается для получения дополнительной прибыли, ведь застройщик взимает комиссию за переуступку прав в размере до 4% или фиксированной суммой 40-60 тысяч рублей за квартиру вне зависимости от суммы сделки.

Иногда застройщик и вовсе запрещает производить переуступку прав, если опасается массовой продажи незавершенного жилья дольщиками непосредственно перед сдачей в эксплуатацию.

Если же никаких упоминаний об ограничении или запрете на переуступку прав в ДДУ не содержится, то дольщик может спокойно совершить сделку, направив застройщику копию договора с письмом-уведомлением, содержащим контактные данные.

Зачем застройщик берет комиссию за переуступку

Отчасти комиссия является способом регулирования деятельности инвесторов, которые массово приобретают жилье на начальных этапах строительства и выгодно продают его непосредственно перед завершением. Они получают выгоду, несмотря на то, что их цены ниже, чем у самого застройщика на целых 5-10%. Таким образом, клиенты в первую очередь стремятся к инвесторам, и только потом уже приходят к застройщику, которому невыгодно такое положение вещей.

Некоторые специалисты считают, что в ряде случаев сделки на переуступку прав никоим образом не мешают застройщику реализовывать квартиры напрямую, не теряя в выгоде. Обычно в таком случае речь идет о крупных жилых комплексах, имеющих все возрастающую популярность у покупателей. Потеря выгоды более заметна в точечных проектах.

В чем выгода покупателя

Казалось бы, выгоднее всего приобретать квартиру, когда дом находится на стадии котлована. Однако в среднем первые дольщики предлагают меньшую стоимость, чем застройщик. Кроме того, это хороший вариант, если нужно купить практически готовое жилье и в скором времени приступить к ремонту.

Ограничения на сделку

С переуступкой прав на квартиру связан ряд ограничений. Первое из них – заключение такой сделки возможно лишь в определенный период между государственной регистрацией договора долевого участия и подписанием акта приема-передачи объекта между застройщиком и дольщиком. Если квартира уже в собственности, то это не переуступка прав, а полноценный договор купли-продажи.

Также невозможно заключить сделку переуступки, если первый дольщик не рассчитался по ДДУ окончательно. Например, если жилье приобреталось в рассрочку, переуступить на него права можно только с позволения застройщика. Соответственно, если застройщик не против, то долг первого дольщика переходит ко второму вместе с правами на недвижимость, а в ДДУ вносится соответствующая поправка.

Осуществление переуступки прав

Первым пунктом становится заключение между первым дольщиком и покупателем договора уступки прав требования со ссылкой на ДДУ, а также прописываются все важные характеристики квартиры и ее стоимость. Покупатель получает его оригинал, а также договор долевого участия. Также в ДУПТ обязательно содержит указание на то, что первый дольщик выполнил все долговые обязательства перед застройщиком, а застройщик должен передать новому владельцу документы, свидетельствующие об оплате. Если первым дольщиком жилье покупалось на ипотечный кредит, то ему потребуется справка об отсутствии обременений.

Вторым этапом становится составление акта приема-передачи пакета упомянутой выше документации, который должны подписать обе стороны: первый дольщик и покупатель. Затем документация передается в МФЦ для регистрации в Росреестре. Третий этап – это расчет между покупателем и первым дольщиком. После регистрации и получения всех документов, права на недвижимость переходят к покупателю.

Риски сделки на переуступку прав

Первый и самый значительный риск, который несет покупатель – это то, что, как и любой дольщик, он может быть обманут, а дом не будет сдан в срок. Впрочем, второму дольщику проверить эту информацию легче, ведь он приобретает квартиру незадолго до сдачи и может хотя бы визуально оценить готовность жилья. Косвенно о проблемах застройщика говорит и количество предложения в данном здании от первых дольщиков-физлиц.

Есть также вероятность, что сделка будет признана недействительной. В основном это происходит по двум причинам: либо первый дольщик не уведомил застройщика о переуступке прав, хотя такой пункт был в его ДДУ, либо он в течение года после совершения сделки признал себя банкротом.

Эксперты напоминают, что переуступка прав грозит также всеми теми нюансами, какими может грозить приобретение вторичного жилья. Например, собственников в договоре долевого участия окажется больше, чем один, и среди них будут несовершеннолетние дети. Стоит удостовериться, что недвижимость приобреталась без участия материнского капитала. И если первый дольщик приобретал жилье, состоя в браке, дано ли согласие его супругой/супругом на переуступку прав.

Покупателю следует также внимательно проследить, что входит в пакет документов, которые передал ему первый дольщик. Там обязательно должен быть оригинал ДДУ или его копия, заверенная нотариусом, а также подлинники документов об оплате, которые предоставляет застройщик.

Насколько безопасна сделка с подрядчиком

Нередка ситуация, когда застройщик расплачивается с подрядчиком по взаимозачету, то есть жилье, которое подрядчик может потом продать. В таком случае тоже имеются специфические риски, о которых нельзя не упомянуть.

Во-первых, застройщик заключает с подрядчиком не только договор долевого участия, но и договор подряда. Именно во втором прописаны все условия взаимозачета. Несмотря на то, что ДДУ подается на регистрацию сразу, на момент заключения сделки с покупателем он может быть еще не оплачен, поскольку неразрывно связан с договором подряда, а дом еще строится. Соответственно, на плечи покупателя ложится такая ответственность, как проверка счетов-фактур, актов взаиморасчетов и договора подряда, где упоминается приобретаемое им жилье. Специалисты рекомендуют документы подписывать на территории офиса застройщика, чтобы не возникло неприятных ситуаций.

Во-вторых, следует помнить, что стоимость на квартиру, если вы приобретаете ее у подрядчика, выставляется за квадратный метр.

Можно ли приобрести жилье по переуступке в ипотеку

Если раньше банки неохотно одобряли ипотечные кредиты по ДУПТ, то сейчас ситуация улучшилась, и если речь идет об аккредитованном объекте недвижимости, проблем с получением кредита возникнуть не должно. Ипотека на жилье по ДУПТ выдается такими кредитными организациями, как Сбербанк, DeltaCredit, Банк Москвы, ВТБ24 и другие.

 

← Предыдущая Следующая →
Последние публикации