Все об оценке недвижимости: как, сколько и зачем

Оценка объекта недвижимости может понадобиться в самых разных ситуациях: перед продажей, для получения ипотеки или же для оформления страхового полиса. В этой статье сотрудники АН «Владис» расскажут, когда может пригодиться оценка, какие методы применяются для расчетов и многое другое.

оценка жилья в Нижнем Новгороде

 

Оценка недвижимости - что это

Оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает определение, сколько будет стоить жилая или коммерческая недвижимость, на основании ряда критериев. Особенности процесса регламентируются законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Занимаются этим частные специалисты или специализированные компании.

В принципе, критерии данного мероприятия не секрет, и все расчеты можно произвести самостоятельно, не тратя средств на специалиста. Но есть несколько нюансов:

  • Такую «экспертизу» не примут во внимание банк, суд или Росреестр;
  • Велик шанс допустить ошибку;
  • Потребуется потратить много времени.


Основным аргументом в пользу обращения к аккредитованным специалистам становится первый – эксперт выдаст вам официальный документ, содержимое которого будет учитываться в суде и банке. Даже если ваши личные расчеты в точности совпадут с результатом экспертизы, их рассматривать не будут.

Разновидности стоимости

ФСО No2 подразумевает, что в оценочной деятельности используются 4 разновидности стоимости:

  • Рыночная стоимость – это понятие встречается чаще всего. Оно означает цену данной квартиры, гаража и т.п. на рынке свободной торговли. Рыночная стоимость служит подтверждением, что актив обладает высокой степенью ликвидности – вот квартира, ее она продастся за Н миллионов рублей, это ее рыночная стоимость. Определяется она исходя из стоимости аналогичных объектов.
  • Ликвидационная стоимость – это цена, которая позволяет продать недвижимость в кратчайшие сроки. Если средний срок продажи квартиры по цене рынка три-четыре месяца, то по ликвидационной – один-два месяца. В большинстве случаев она равняется 75-80% от среднерыночной стоимости. При уточнении стоимости учитываются особые обстоятельства, которые вынуждают собственника поторопиться с продажей и назначить стоимость ниже средней (планируемый переезд за границу, например).
  • Инвестиционная стоимость – это цена, которая назначается для определенного инвестора. Она всегда выше рыночной, поскольку включает прибыль от вложений в данную недвижимость. Чаще всего это понятие применяется, чтобы уточнить эффективность проекта инвестиций, проще говоря, принесет ли выгоду сдача этой квартиры или офиса в аренду.
  • Кадастровая стоимость – рассчитывается при помощи методов массовой оценки (иногда индивидуально, если массовая оценка оказывается неприменима). Эта разновидность используется в числе прочего при расчетах налогообложения.


Иногда можно встретить упоминания других разновидностей стоимости, но они применяются в узкой практике.

Для чего пригодится оценочная экспертиза

Покупка и продажа недвижимости – это лишь малая часть ситуаций, когда может пригодиться точное знание о цене объекта, полученное путем точных расчетов.

  • Судебные споры – оценка поможет доказать, что собственник намеренно завысил цену при продаже. Сюда же входят дела о наследстве, когда наследник компенсирует долю тем, кто не вступил в наследство.
  • Оформление ипотечного кредита – в данном случае оценка необходима в первую очередь кредитной организации, чтобы суметь адекватно рассчитать ликвидность объекта и предположить, насколько быстро и за какую сумму объект можно будет продать, если заемщик не сможет гасить платежи. В данном случае учитываются рыночная и ликвидационная стоимость объекта. Размер выданного кредита обычно равен последней, поскольку часть средств в качестве первоначального взноса заемщик платит самостоятельно.
  • Во время реорганизации предприятия – оценка служит для определения количества активов фирмы.
  • При обмене жилья – как и при продаже, участники сделки не желают обмануться относительно равноценности обмена и достаточности доплаты (если она присутствует), оценочная экспертиза помогает им правильно представить цену недвижимости.
  • Для передачи под залог – как и в случае с ипотекой, оценка требуется банку для уточнения степени ликвидности. Упор делается на ликвидационную стоимость жилья.

 

Методы оценки

ФСО 1 предполагает применение трех основных оценочных методов: сравнительный, затратный и доходный. Рассмотрим каждый из них подробнее.

 

Сравнительный метод

Этот метод расчета стоимости построен на утверждении, что покупатель не согласится на цену выше, чем у другого аналогичного. Для использования этой методики, специалисту требуется:

  • Выбрать несколько аналогичных объектов по выбранным критериям;
  • Провести корректировку критериев и единиц оценки в соответствии с характеристиками предмета оценки и его аналогов;
  • Провести согласование результатов корректировки.

 

Основным правилом является подбор абсолютно аналогичной недвижимости, а вот время продажи может разниться в зависимости от целей экспертизы. Цель данного метода – определить средний показатель стоимости объектов.

Чем больше оценщик проанализирует объектов по большему количеству характеристик и критериев, тем точнее будет результат его работы.

 

Затратный метод

Этот способ предлагает оценивать объект недвижимости с позиции того, сколько придется затратить на постройку аналогичного в данный конкретный момент времени. Следовательно, больше этой суммы имеющийся объект стоить не может.

Обычно этот метод применяется к частным домам, которые продаются вместе с участком. В число параметров расчета включается также стоимость земли. Экспертиза производится следующим образом:

  • Определяется рыночная стоимость земельного надела;
  • Определяется восстановительная стоимость здания, включая размер предпринимательской прибыли;
  • Производится расчет износа;
  • Производится расчет стоимости объекта, включая участок, исключая восстановительную стоимость на износ.

 

Доходный метод

В данном случае недвижимость рассматривается как потенциальный источник прибыли, специалисту предстоит выяснить, каков будет потенциальный доход с текущего момента (завершения экспертизы) и до окончания эксплуатации объекта. Оценка принимает во внимание в числе прочего возможные риски для имущества в конкретном регионе (например, сейсмическую активность на Дальнем Востоке). Доходный метод находит широкое применение в сфере инвестирования и для определения рыночной стоимости недвижимости. Основной идеей метода выступает утверждение, что за объект недвижимости нет резона отдавать больше, чем он способен принести дохода.

 

Наиболее точными расчеты стоимости получаются в том случае, если оценщик использует все 3 метода и основывается на результатах всех проведенных расчетов. Если перед ним ставится нестандартная задача, в придачу к вышеописанным методам могут применяться и другие.

Как проводится оценка в 2020 году

Продолжительность мероприятий может разниться от пары дней до пары недель, но чаще всего удается уложиться за 4-5 рабочих дней. Экспертиза происходит в шесть этапов:

  • Обращение к оценщику: вы приходите в компанию или к частному специалисту и уточняете, для чего вам требуется экспертиза, какие нужны виды стоимости, а также назначаете дату проведения. На этом этапе специалист устраивает первичное знакомство с объектом и имеющейся документацией. Ему потребуется поэтажный план, техпаспорт, кадастровый паспорт и выписка их ЕГРН. Для строящегося объекта пакет документов будет отличаться, точный список вам перечислит специалист.
  • Подписание договора: вы подписываете договор на оказание оценочных услуг, в котором будут указаны сроки проведения оценки, права и обязанности сторон, а также порядок оплаты. Обычно нижегородские специалисты берут 100%-ную предоплату. Стоимость экспертизы составляет в среднем 2-5 тысяч рублей.
  • Сбор сведений: оценщик собирает информацию, на основании которой будет производиться работа. На объекте он сравнивает планировку с планом, фиксирует имеющиеся дефекты, делает фотографии и уточняет разные нюансы.
  • Расчет стоимости: специалист применяет один из методов (в большинстве случаев – сравнительный), а для уточнения использует один-два дополнительных. Все формулы расчетов отражаются в отчетном документе.
  • Учет условий: если специалист не может найти аналогичные объекты, то применяет повышающие или понижающие коэффициенты для уточнения стоимости. Все это также находит отражение в отчете.
  • Отчет – это документ, который подшивается и брошюруется перед передачей клиенту. В нем обязательно прописываются задание на оценку, информация о сторонах договора, сведения об объекте недвижимости, условия, стандарты оценки, анализ рынка, описание процедуры оценки, результаты, дополнительные документы и фотографии.
  • Отчет скрепляется личной подписью и печатью.

 

АН «Владис» предлагает услуги оценки. Мы аккредитованы у большинства крупных банков, а это значит, что результаты нашей экспертизы они сочтут релевантными и примут к сведению. Звоните!



 

Бакулева Наталья

Ипотечный брокер

Телефон: +7 (906) 369-65-23

Email: bakyleva.n@vladis33.ru

Полезные статьи про ипотеку, рефинансирование и страхование:
 

 

← Предыдущая Следующая →
Последние публикации