Как оформить коммерческое помещение в жилом доме

Первые этажи жилых многоквартирных домов в последнее время редко бывают заняты квартирами. В новостройках их сразу по проекту отводят под коммерческие и офисные помещения. А в более старом жилом фонде эти преобразования ложатся на плечи желающих открыть магазин, стоматологию, кафе или другой маленький бизнес. Ведь жилье на первом этаже ценится низко: шум с улицы и пыль, невозможность открыть окна не прибавляют такому помещению привлекательности. Но если жилплощадь «меняет профессию», все ее недостатки становятся несущественными по сравнению с открывшимися достоинствами. Как переоформить квартиру под коммерческие цели, рассказывают сотрудники агентства недвижимости «Владис».

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Как отличить жилое помещение от нежилого

Жилищный кодекс (ст. 16 и 17) гласит, что под жилыми помещениями понимаются дома, квартиры и комнаты или их части, и предназначены они исключительно для проживания в них граждан. Определение части дома или квартиры подразумевает жилые комнаты и помещения общего пользования, необходимые для удовлетворения нужд жильцов (санузлы, кухня и т.п.).

Жилым помещение можно считать только тогда, когда оно изолированно, входит в недвижимое имущество и отвечает техническим и санитарным параметрам пригодности. Нежилыми помещениями законодательство считает те, которые обозначены таким образом в проектной документации здания и при этом не относятся к общему имуществу собственников. Также нежилые помещения определяются как отличные от зданий, но неразрывно с ними связанные.

А как на практике

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Условия перевода жилого помещения в коммерческое

Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:

  • В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
  • Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
  • В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
  • Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
  • Помещение не должно находиться под обременением;
  • Все перепланировки должны быть узаконены;
  • Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
  • Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.

Социальное жилье не подлежит переводу в коммерческие помещения.

Нижний Новгород ул. Рождественская

Как перевести жилое помещение в коммерческое: пошаговая инструкция

Прежде чем приступать к сбору документов и посещению многочисленных инстанций, собственнику квартиры, которую он хочет переделать в коммерческое помещение, необходимо заручиться согласием соседей. Те, чьи квартиры непосредственно примыкают к переделываемой, должны дать согласие в письменном виде, от остальных достаточно устного. Это необходимо, поскольку оборудование отдельного входа неизбежно сократит придомовую территорию, владельцами которой являются все обитатели многоквартирного здания. Обычно для этого управляющей компанией организуется общее собрание, которое должны посетить не менее 51% собственников жилья в многоквартирном доме. По результатам собрания составляется протокол с подписями.

Следующим этапом станет поход в БТИ за поэтажным планом, техпаспортом и техпланом помещения. Для получения этих документов потребуется предоставить правоустанавливающие документы на жилье и паспорт собственника.

Затем последует заказ проекта у лицензированного архитектора. Собственнику нужно четко представлять, какое назначение будет у его коммерческого помещения и какие условия должны быть соблюдены, чтобы его можно было эксплуатировать.

Когда документы получены, они направляются в районный отдел архитектуры, где составляется акт согласования, который должны завизировать представители СЭС, пожарной охраны, поставщика энергоресурсов и коммунальных служб.

В управляющей компании необходимо получить документ, который удостоверяет, что дом не является аварийным, не подлежит сносу, капремонту или реконструкции, а также документ о назначении соседствующих с переводимым помещений.

Когда все документы собраны, можно начинать перепланировку помещения и отправляться за разрешением Департамента управления имуществом о переводе квартиры в коммерческую. Получив разрешение, собственник снова посещает БТИ, чтобы определить стоимость перевода. Этим занимается особая комиссия, которая оценивает помещение по множеству специфических параметров, включая предполагаемую выгоду, местоположение и т.п. Комиссия подписывает протокол с указанием суммы и реквизитами для оплаты.

Последним этапом становится регистрация недвижимости как нежилой через МФЦ или непосредственно Росреестр.

      Интересные статьи:

 

Офис «Горьковский»

Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а
пл. Максима Горького, метро «Горьковская»
9:00-20:00 без выходных
Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru

 

Офис «Автозаводский»
Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д
ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры»
9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru 


 
   

 

← Предыдущая Следующая →
Последние публикации