Покупка ипотечной квартиры в Нижнем Новгороде в 2021 году

Половина сделок на современном рынке недвижимости проходит с жильем, которое находится в залоге у банков. То есть владелец квадратных метров решает продать имущество до полного расчета с кредитором. Рассказываем, какие нюансы надо учитывать при покупке недвижимого имущества в Нижнем Новгороде с невыплаченной ипотекой у продавца.

Тонкости процедуры

Если раньше сделки с залоговыми квартирами пугали покупателей, то сегодня они стали рядовыми.  Алгоритм отработан, но требует некоторых дополнительных движений:

  • нужно получить согласие у банка на продажу залогового объекта (обычно это формальность);
  • погасить задолженность по кредиту — чаще это совершается с помощью аванса или задатка, полученного продавцом от покупателя;
  • получить закладную или иной документ с отметкой о погашении кредита, чтобы Росреестр удалил запись об обременении объекта в ЕГРН.

 

Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы

Плюсом покупки залоговой недвижимости может стать скидка, если у владельца большой остаток долга либо просрочка по кредиту и дело передают в суд. Если же долг уже не существенный и в остальном квартира «чистая» - повода для скидки нет, объект продается по рыночной цене.

Минусом таких договоров считают некоторое увеличение сроков сделки и то, что снятие записи о залоге происходит с помощью аванса или задатка покупателя, размер которого придется соотнести с реальным остатком долга перед банком. Например, покупатель рассчитывал заплатить одну денежную сумму, а на деле размер необходимой предоплаты оказался значительно больше.

Перед покупкой залоговой квартиры необходимо проверить:

  • В залоге у какой кредитной организации находится объект недвижимости? Чем подтверждается право залога на жилье? В основном это закладная, то есть бумага, которая подтверждает право залога банка на недвижимость. Только с ее помощью снимается обременение. Пока заемщик не погасит долг полностью, банк не выдаст закладную. Соответственно, Росреестр не проведет продажу квартиры.
  • Почему собственник продает свое жилье. Ответ на этот вопрос необходим, поскольку помимо обыкновенных житейских причин встречаются и попытки «предбанкрота» поскорее избавиться от квартиры, чтобы успеть до наложения на нее ареста. Такие сделки могут быть оспорены. По возможности всегда проверяйте финансовое положение продавца. Нет ли у него открытого исполнительного производства, не «висит» ли долг по ипотеке.
  • Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал или военная ипотека. В первом случае у всех членов семьи должны быть доли, иначе сделка будет незаконна. Во втором случае залог нужно будет снять не только в банке, но и Министерстве обороны, что затягивает процесс купли-продажи.


Купить ипотечную квартиру у собственника — 5 шагов:

  • в предварительном договоре купли-продажи указываем сумму предоплаты, которая будет использована строго с целью погашения остатка задолженности перед банком;
  • передаем деньги продавцу, сумма которых равна долгу по кредиту, и берем расписку с продавца о полученных средствах;
  • продавец полностью закрывает ипотеку и берет справку о погашении долга, а банк выдает закладную (или иной документ) на объект с отметкой о полном погашении займа;
  • подаем бумаги в регистрирующий орган на погашение регистрационной записи «ипотека в силу закона»;
  • подписываем основной договор и совершаем окончательную сделку в МФЦ, регистрируем право собственности нового владельца.


Сегодня опытные риелторы оформляют куплю-продажу в «одном окне»: сразу подают основной договор в МФЦ, но Росреестр приостанавливает процедуру на время, пока заемщик закроет ипотеку и получит закладную, только после этого сделка будет зарегистрирована.

Возможен вариант переуступки ипотечного долга покупателю. В этом случае кредитная организация потребует у будущего владельца того же пакета документов, что и у рядового заемщика. При согласовании банком нового покупателя кредитор по сути опять оформляет ипотеку, а Росреестр регистрирует переход прав собственности и обременение на нового хозяина.

Купить ипотечную квартиру у банка

Иногда при наличии крупного долга по ипотеке кредитор вынужден продавать квартиру заемщика, получив решение суда. Часто такие объекты продаются по заниженной стоимости, потому что банку нужно как можно скорее вернуть свои деньги.
 

Перезвоните мне 

Манахов Максим Андреевич

Старший партнер

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород 

 

Интересные статьи о загородной недвижимости в Нижнем Новгороде:

 

 

← Предыдущая Следующая →
Последние публикации