Принесет ли доход квартира под сдачу

Когда экономическая ситуация в стране оставляет желать лучшего, в ход идут финансовые активы. Из них недвижимость по праву считается одним из наиболее надежных – цены на нее только растут. Кроме того, недвижимость позволяет получать как активный (от продажи), так и пассивный (от сдачи в аренду) доход.

Но многие не хотят связываться с арендой, опасаясь связанных с этим сложностей: поисков съемщиков, необходимости проверять жилье, делать ремонт, оплачивать ЖКУ в период простоев... А если еще и съемщики попадутся недобросовестные – можно не только не дополучить деньги, но и лишиться своих кровных.

Насколько выгодно инвестировать в недвижимость с целью сдачи? И что нужно сделать, чтобы не упустить выгоду? Отвечают сотрудники АН «Владис».

квартира под сдачу в Нижнем Новгороде

Каковы доходы на самом деле

По опыту риэлторов, квартиры в сегменте «эконом» окупаются нескоро: на это уйдет 15-20 лет. При этом ежегодная доходность составляет 4-7%, что в настоящее время выше ставок по вкладам во многих банках. И, конечно, никто не отменял правила: чем меньше вложения, тем быстрее окупится.

Насколько выгодно сдавать квартиру, можно рассчитать по формуле: (Х*12-13%НДФЛ)*100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений). Где Х – месячная стоимость аренды. Под дополнительными вложениями понимаются стоимость ремонта, обстановки, оплата услуг риэлтора и так далее.

К сожалению, эта формула отражает лишь планируемые результаты, а истинные можно оценить только по итогу нескольких месяцев или лет опыта. На окончательную сумму могут повлиять различные непредсказуемые факторы:

  • Перерыв между съемщиками;
  • Необходимость дополнительных вложений (например, протопили соседи или что-то поломалось);
  • Необходимость понизить арендную ставку в силу общей экономической ситуации в стране/городе.


Иногда в расходы следует включать также оплату ЖКУ, и уж точно – оплату ремонта и замену техники и мебели. Если с жильцами повезет, то ремонт всего помещения будет необходим раз в 5-7 лет, а если не повезет, то чаще.

Какая квартира лучше подойдет для сдачи в аренду

Для начала стоит определиться, приобретаете вы квартиру на первичном или вторичном рынке. Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки. Новостройка при покупке на стадии котлована обойдется едва ли не на четверть дешевле готового жилья. Но в ней потребуется делать длительный ремонт, поскольку большинство новых домов сдается с черновой отделкой, и в таком виде квартиру, конечно, сдавать нельзя. Еще одним плюсом новостройки становится то, что если через 5-10 лет вы захотите ее продать, это можно будет сделать с большой выгодой, поскольку цена на новое жилье только вырастет.

Вторичное жилье обычно не нуждается в серьезном ремонте, достаточно косметически освежить его, и можно развешивать объявления о сдаче в аренду. Плюс вторичка обычно имеет вокруг сложившийся инфраструктурный кластер, и в объявлении можно указывать такие преимущества, как «остановка в 2 минутах ходьбы», «в шаговой доступности школа и детский сад» и так далее. Ликвидность объекта с целью дальнейшей продажи будет зависеть от возраста дома, престижности района и множества других факторов.

Кроме того, важными критериями становятся класс и тип недвижимости. С целью сдачи в аренду приобретается недвижимость в домах «эконом» и «комфорт» класса. Невысокая стоимость найма хорошо компенсируется за счет высокого спроса. Найти арендатора на объект недвижимости класса «бизнес» или «премиум» будет гораздо сложнее.

Также наибольший интерес для арендаторов представляют либо просторные однокомнатные квартиры (хотя и на малогабаритные спрос тоже есть), либо компактные двухкомнатные. Многокомнатные варианты находят гораздо меньше благодарных нанимателей, если, конечно, вы не планируете сдавать жилье посуточно и покомнатно.

Спрос на жилье в Нижнем Новгороде

Ценность и спрос на жилье зависит не только от стоимости найма и качества квартиры, но и от опосредованных факторов. К ним относится, например, район: поблизости от городских вузов жилплощадь всегда будет пользоваться успехом у студентов и аспирантов. Квартиры, находящиеся вблизи остановок общественного транспорта и станций метрополитена, будут более востребованы, чем на задворках цивилизации. Наличие рядом магазинов, школ, банковских отделений, бизнес-центров, рынков и парков прибавит очков любой недвижимости.

Стоит обратить внимание на сам дом. Обычно люди недолюбливают первые и последние этажи (хотя для съемной квартиры этот критерий обычно не играет такой роли, как у той, что покупают для себя), грязный подъезд и вид из окна на городской морг тоже вряд ли смогут придать очарования жилью, хотя с ними наниматели могут смириться, если стоимость аренды ниже плинтуса.

Перед сдачей необходимо сделать в квартире косметический ремонт. Правда, не стоит вкладывать в него больших средств: лепнину на потолке и итальянскую плитку мало кто оценит, на стоимости аренды это мало отразится. Тем не менее, квартиры без ремонта вызывают у потенциальных арендаторов меньший интерес, чем квартиры с недорогим, но свежим ремонтом.

Что касается мебели и техники, мнения расходятся. Многие считают, что выгоднее сдавать пустые стены, куда заедут арендаторы со своей мебелью – это гарантирует длительный срок найма, ведь переезжать «со всей усадьбой» тот еще квест. Другие полагают, что минимальный набор мебели и техники должен обеспечить арендодатель. Этот комплект обычно предполагает:

  • Кровать или диван;
  • Платяной шкаф и полки;
  • Кухонный гарнитур и минимальный набор посуды;
  • Обеденный стол;
  • Холодильник;
  • Кухонная плита;
  • Стиральная машина и утюг.


Сейчас все чаще в обязательный набор также включают wi-fi роутер.

Чтобы повысить стоимость аренды, можно предложить нанимателям также:

  • Телевизор;
  • Электрический чайник и микроволновку;
  • Фен.

 

Чем рискует арендодатель

Основной риск – это порча имущества, ведь известно, что к чужой собственности люди склонны относиться с гораздо меньшим пиететом, чем к своей. Однако грамотно составленный договор аренды позволяет свести риски к минимуму. Неплохим вариантом может стать страхование имущества от порчи и обеспечительный депозит в размере месячного платежа, который возвращается к нанимателям, если они при выселении возвращают квартиру в первозданном виде, не считая амортизации. И, конечно, стоит зарегистрировать свои отношения с арендатором официально, чтобы в случае проблем иметь закон на своей стороне.


 

Смурова Любовь Сергеевна

Вторичная недвижимость

Горьковский офис АН "Владис" Нижний Новгород

8 (930) 291-03-62  

smurova@vladis33.ru

перейти в личный кабинет
 

Полезные ссылки:
 



 

 

 

 

← Предыдущая Следующая →
Последние публикации