Стоит ли покупать жилье, которое продается за долги

Когда человек решает купить квартиру, он обычно рассматривает два варианта: новостройку у застройщика или вторичку у собственника. Однако есть еще третий вариант, который не сразу приходит в голову. Это покупка жилья на аукционе. Те, кто слышали о такой возможности, в курсе, что недвижимость с аукциона продается гораздо выгоднее, чем привычными путями. Но так ли это на самом деле и есть ли риски при покупке жилья, продаваемого за долги? В этом вопросе разбираются риэлторы агентства недвижимости «Владис».

Какая недвижимость оказывается на торгах

Чаще всего на аукцион выставляют недвижимость банки. Это случается, когда заемщик не смог выплатить кредит или если некая организация провела процедуру банкротства. Продажа недвижимости с торгов самим должником называется «добровольной реализацией». В этом случае он согласовывает продажу с кредитной организацией, но цену назначает сам.

В большинстве случаев стоимость такой недвижимости называется «ликвидационной» и составляет 75-80% от среднерыночной. Существенная скидка связана с тем, что банк или должник заинтересованы в том, чтобы продать объект недвижимости как можно скорее. Таким образом, жилье на аукционе действительно можно приобрести существенно дешевле аналогичного на рынке.

Где искать аукционы, торгующие жильем

К сожалению, одного сайта-агрегатора, где были бы собраны все объекты, продаваемые с торгов, не существует. Но есть несколько проверенных электронных площадок, где с большой вероятностью могут обнаружиться интересующие объекты:
 

  • Федеральная служба налоговых приставов;
  • Сайты банков, где есть раздел «Продажа залоговой недвижимости»;
  • Сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве;
  • Сайт Агентства по страхованию вкладов;
  • Собственно сайты аукционов, которые без труда обнаруживаются по соответствующим запросам в поисковых системах.
 

Какова реальная экономия при покупке жилья на аукционе

Следует уточнить, что хотя на аукционах достаточно часто встречается недвижимость по цене ниже рыночной, выставлять жилье по ликвидационной стоимости никто не заставляет. Ряд объектов продается по среднерыночной стоимости, и это совершенно законно.

Перед тем, как заключить сделку, выбрав квартиру на торгах, не лишним будет проанализировать предложения на рынке. Вполне вероятно, что найдутся объекты с аналогичными или лучшими характеристиками по той же цене. Также стоит понимать, что на любой аукционный лот претендует несколько покупателей, и чем более он ликвиден, тем большим будет ажиотаж вокруг него. В результате цена может подскочить выше среднерыночной, и покупка станет бессмысленной.

Эксперты советуют действовать по следующей формуле: цену ликвидного объекта стоит повысить до среднерыночной, а сверху набросить еще 5-10%. Неликвидную недвижимость имеет смысл брать, если ее цена не менее чем на 10% ниже рынка. Такой подход не поможет стать победителем торгов, но удержит от переплаты.

Если стоит задача купить жилье как можно дешевле, нужно постоянно мониторить электронные торговые площадки и сайты банков. Именно кредитные организации продают жилье за долги с существенными скидками, ведь их задача не получить прибыль, а покрыть расходы.

Как организовать участие в торгах

При кажущейся простоте, участие в аукционах потребует от покупателя некоторых приготовлений. В первую очередь ему понадобится оформить электронную подпись через удостоверяющие центры. Их адреса можно найти на выбранной торговой площадке. Затем нужно отправить заявку и внести обеспечительный платеж для участия в торгах.

Принципы аукциона просты: побеждает тот, кто предлагает большую сумму. Удобно, что сейчас не нужно тратить время на поездки и заседания, торги проводятся в онлайн-формате.

Теоретически приобрести жилье с торгов может любой. Но на практике там сложилась специфическая «тусовка» постоянных клиентов, большая часть из которых опытные инвесторы или скучающие рантье. Для первых покупка недвижимости – способ заработка на дальнейшей ее перепродаже, для вторых – азартное развлечение. Также некоторые специалисты полагают, что отдел реализации Федеральной службы судебных приставов внимательно отслеживает и просто не допускает до торгов самые «лакомые куски».

Подводные камни и риски

Эксперты по недвижимости предупреждают: прежде чем соблазниться низкой стоимостью жилья, покупатель должен как следует проверить его юридическую чистоту. На торги в большинстве своем попадают квартиры с обременениями, среди которых самыми простыми являются многотысячные долги за коммунальные услуги. Причем судебная практика далеко не всегда встает на сторону покупателей, которые пытаются списать эти долги.

Вторая распространенная проблема, которая нередко возникает со вторичным жильем – это жильцы, зарегистрированные на проданной жилплощади. Так может получиться, если квартира была приватизирована на одного, а остальные от приватизации отказались. В этом случае по закону они имеют право проживать на данной жилплощади, и не теряют его даже в случае продажи. Также если среди прописанных есть дети, а у родителей нет другого жилья, выписать их «в никуда» не получится даже по решению суда. Даже если непрошенных «гостей» удается выселить, процесс судебных разбирательств затягивается надолго, отнимая силы и средства. Но самое досадное, что если торги проводятся не на муниципальном или региональном уровне, когда наличие зарегистрированных указывается в заявке, оно может стать полнейшим сюрпризом для покупателя. Приобретя квартиру с «жильцами», продать ее собственник уже не сможет, деньги будут потрачены впустую.

Избежать проблем можно, для этого нужно подать заявку в паспортный стол и выяснить, кто зарегистрирован в данной квартире.

Еще одна разновидность скрытых обременений возникает, когда недвижимость принадлежит предприятиям или фирмам, которые продают имущество в результате ликвидации или банкротства. Речь идет о квартирах, которые были предоставлены сотрудникам компании по договору социального найма. Согласно Жилищному Кодексу, жильцы не могут быть выселены, даже если компания разорилась.

Последний риск касается самого покупателя. Как мы уже упоминали, цены на недвижимость на аукционах далеко не всегда намного ниже среднерыночных, а в процессе торгов, естественно, повышаются. Если вовремя не остановиться, поддаться азарту, можно отдать за квартиру куда больше, чем стоит аналогичная на рынке.

Что будет, если вы решитесь на покупку

В большинстве случаев показы на аукционное жилье не организуются. То есть покупателю либо придется довольствоваться фотографиями, либо добывать всю информацию, включая контакты собственника, обходными путями, имея на руках только адрес. Дадут ли эти изыскания результат или, оформив покупку, вы обнаружите совсем не то, на что рассчитывали? Однозначного ответа на этот вопрос нет.

Однако запретить покупать жилье с торгов вам никто не может. Некоторые находят в этом особый азарт. Мы советуем как следует взвесить все «за» и «против». Возможно, более тщательные поиски жилья на рынке увенчаются большим успехом, чем попытка сэкономить на торгах. Решение за вами.

 

Щитов Сергей Сергеевич (АН Владис Нижний Новгород)

Щитов Сергей Сергеевич

Телефон: 8 (930) 290-91-90

Email: shitov.s@vladis33.ru

перейти в личный кабинет

 

  Интересные статьи о недвижимости и ипотеке в Нижнем Новгороде:

 



 

 

← Предыдущая Следующая →
Последние публикации