Список документов, которые важно проверить перед покупкой недвижимости

Риелторы агентства недвижимости «Владис» имеют в запасе кучу услышанных от клиентов историй про разных мошенников. Кому-то не повезло, и он оказался обманут, а кто-то сумел вовремя распознать ловушку и отказаться от сделки. Зачастую самим риелторам приходится разгребать ворох проблем связанных с куплей/продажей жилья. И, конечно, практически каждый агент может рассказать, как сам выводил на чистую воду недобросовестных продавцов, благодаря своим знаниям и навыкам.

В этой статье мы расскажем о том, как избежать мошеннической схемы, обратив внимание на документы.

проверка документов перед покупкой квартиры

Зачем нужна проверка документов перед покупкой

Для покупателя эта проверка играет особую роль, ведь если он что-то упустит, а сделку потом расторгнут, он рискует не только купленной квартирой, но и заплаченными за нее деньгами. Причем в случае простого расторжения сделки есть надежда на возвращение средств, а в случае мошеннической схемы – практически нет.

Продавец тоже рискует деньгами, ведь по новому закону, вступившему в силу в январе 2021 года, он является поручителем возврата средств. То есть если сделка будет признана недействительной, взыскивать деньги будут именно с продавца. И если он к тому времени успеет их потратить, понадобится где-то срочно доставать необходимую сумму.

Документы, подтверждающие личность владельца

Первый документ для ознакомления - это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.

Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.

Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.

Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.

Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.

Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

Правоустанавливающие документы подтверждают, что собственник действительно является собственником. В них указано, на основании чего наступило право собственности: покупка, наследование, дарение и т.п. Если правоустанавливающих документов у собственника нет, возможно три варианта:

  • Жилье не приватизировано, и значит, собственнику сначала нужно заняться приватизацией, а потом продажей;
  • документы утеряны, и владелец должен их сначала восстановить;
  • перед вами мошенник, который хочет исчезнуть с вашими деньгами.

Отдельно уделите внимание квартире в новом доме, если она приобреталась по договору о переуступке прав. Тогда нужно получить у продавца расписку о получении средств предыдущим собственником и акт приемки-передачи жилья, если дом уже сдан.

Договора ренты, мены и решения суда в качестве правоустанавливающих документов встречаются довольно редко. Чтобы убедиться в правомочности этих документов, лучше обратиться к профессиональному юристу.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН – универсальный документ, где отражены данные о собственниках жилья, наличие обременений на нем и другие важные нюансы. Выписка может заменить собой кадастровый паспорт недвижимости и свидетельство о регистрации права собственности.

Именно благодаря выписке из ЕГРН находится большинство нестыковок. При игнорировании проверки, риск получить проблемы в будущем вырастает на порядок.

Формат выписки из ЕГРН бывает разным и зависит от целей запрашивающего. Кстати, получить ее имеет право не только собственник, но и покупатель за 250 рублей на сайте Росреестра. Если купля-продажа проводится без ипотечного кредита, достаточно сокращенной формы. Банк для выдачи кредита потребует расширенную выписку.

В Росреестре хранятся сведения о жилье, приватизированном, начиная с февраля 1998 года. Документы на более ранние даты получают в бюро технической инвентаризации или в местной администрации.

Согласие супруга

Если жилплощадь приобретена в браке, то закон требует получить согласие второго супруга на продажу. Причем это требование актуально еще в течение трех лет после развода.

Многие продавцы не уточняют или даже лгут на прямой вопрос, состояли ли они в браке на момент приобретения квартиры. В этом случае покупатель может обезопасить себя, запросив у продавца заверенное у нотариуса заявление, что он не был женат или замужем.

Если нотариально заверенное согласие второго супруга имеется, проверьте, не было ли оно отозвано.

Согласие не требуется, если жилплощадь продавцу подарена или получена им по наследству.

Интересно, но покупателю тоже требуется согласие его супруга или супруги на приобретение жилья.

Справка о погашении ипотечного кредита

Если продавец пользовался ипотечным кредитом для покупки жилья, покупатель должен убедиться, что все обязательства перед банком выполнены. Это не касается тех случаев, когда собственник предупреждает, что квартира под залогом у банковской организации.

Если владелец утверждает, что кредит погашен, он должен предоставить кредитный договор и справку о его погашении. Она оформляется на фирменном банковском бланке, имеет уникальный номер, заверяется печатью кредитной организации и подписями ответственного сотрудника и руководителя отделения. Проверьте, чтобы номер кредитного договора совпадал с тем, который указан в справке.

Дополнительно отсутствие обременений подтверждает выписка из ЕГРН.

Справки о дееспособности

Справки из ПНД и НД являются гарантией дееспособности продавца. Если после заключения договора выяснится, что собственник лишен дееспособности по суду, сделку расторгнут, как ничтожную.

К сожалению, стопроцентной гарантии справки не дают. Но шансы на благополучный исход сделки повышают. Поэтому покупателю стоит запросить справки, особенно если продавец очень пожилой или проявляет признаки неадекватного поведения.

Свидетельство о государственной регистрации права

Свидетельство о государственной регистрации права – один из основных документов на объект недвижимости. Сейчас свидетельство выдается как в традиционной бумажной, так и в электронной форме, заверенное цифровой подписью.

Если жилье было куплено до 1998 года, свидетельства о регистрации у продавца не будет, тогда ему нужно провести процедуру приватизации и лишь потом выходить на сделку.

Технический паспорт квартиры

Технический паспорт нужен для того чтобы уточнить адрес, узнать характеристики дома и точные параметры квартиры. В нем содержится план помещений и экспликации. В принципе все те же сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Но только технический паспорт поможет обнаружить неузаконенную перепланировку, если она проводилась. Иногда техпаспорт требуют банки при оформлении ипотечного кредита.

Неузаконенная перепланировка не становится препятствием для покупки квартиры, но не каждый банк одобрит ипотеку на такое жилье. Кроме того, если информация о планировке дойдет до контролирующих органов, то проблема ее узаконивания после заключения сделки ляжет на покупателя, а это лишние финансовые и временные затраты. Иногда перепланировку узаконить просто невозможно, если затронуты несущие стены, например. Тогда придется вернуть квартиру к первоначальному виду.

Справка о зарегистрированных

Справка по форме No9 позволяет узнать, кто зарегистрирован в квартире. Причем на данный момент эти люди могут проживать в другом месте, но будут иметь право пользоваться квартирой по возвращении. Это касается отбывающих срок в тюрьме, военнослужащих, студентов.

Такая справка легко подделывается, поэтому в идеале нужно, чтобы продавец получил ее в вашем присутствии. Запрашивайте сразу два варианта – обычный и архивный, второй дает более полную информацию.

Дополнительные сведения предоставит справка No12, благодаря которой можно узнать, не были ли прописаны в квартире люди, снятые с учета в связи с отправкой в интернат по болезни, без вести пропавшие, военные и отбывающие наказание. Имена и фамилии в справке не указываются, только количество зарегистрированных и годы их рождения. Все остальное придется уточнять у продавца.

Копия финансового лицевого счета

Этот документ еще раз дублирует информацию обо всех зарегистрированных на данной жилплощади гражданах, а также в нем содержатся сведения о наличии задолженностей за ЖКУ и данные об инженерных коммуникациях. Копия финансового счета часто требуется банку в ходе одобрения ипотечного кредита или нотариусу при заверении договора.

Доверенность

Проверка доверенности необходима, если по каким-то причинам собственник не может сам присутствовать на сделке. Существует три разновидности доверенностей:

  • генеральная – на любые действия с жильем, владелец доверенности в этом случае полноценно заменяет собственника;
  • специальная – ограничивает круг полномочий доверенного лица, обычно ее дают риелторам для сбора документации;
  • разовая – на одно конкретное действие, например, на получение справки.

Сделки по доверенности, по статистике риелторов, одни из самых рискованных, поскольку доверенность можно отозвать или подделать.

Подытожим

  • Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
  • Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
  • Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
  • Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
  • Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.

 

Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните! 

 

Перезвоните мне 
 

 

Коннов Роман Александрович


Интересные статьи о жилье:
 



 

 

 

 

← Предыдущая Следующая →
Последние публикации